ضريبة التصرفات العقارية
- ما المقصود بالعقار ؟
يعـرف العقـار علـى أنـه كل شـيء ثابـت فـي مكانـه، ولا يمكـن نقلـه دون
تلــف، وتشــمل: الامــلاك المبنيــة، والارضي، وكل مــا يتفــرع عــن ذلــك مــن حقــوق.
- ماهي ضريبة التصرفات العقارية ؟
ضريبـة التصرفـات العقاريـة هـي ضريبـة غيـر مباشـرة تُفـرض علـى جميـع التصرفـات التـي ينتـج
بموجبهـا أثـر قانونـي، ، وهـي ضريبـة يتـم فرضهـا بنسـبة 5 % علـى جميـع التصرفـات العقاريـة وحيث تتمثـل فـي نقـل حـق ملكيـة العقـار، أو حيازتـه لغـرض تملكـه، أو تملـك منفعتـه مـن شـخص إلـى آخـر
وحيث ان ضريبة التصرفات العقارية تشمل :
البيع /الوصية / التأجير التمويلي/ الإجارة المنتهية بالتملك / عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها على 50 عاما / الهبة أو التنازل/ نقل حصص في الشركات العقارية/ المقايضة أو المعاوضة
وتفـرض ضريبـة التصرفـات العقاريـة علـى كافـة العقـارات مهمـا كانـت حالتهـا، أو شـكلها، أو اسـتخدامها فـي وقـت التصـرف
ويعـد نقـل الحصـص أو الاسـهم فـي الشـركات العقاريـة، وهـي الشـركات التـي تمثـل العقـارات
أكثـر مـن 50 %مـن أصولهـا، أو رأسـمالها مـن التصرفـات الخاضعـة لضريبـة التصرفـات العقاريـة
حيــث أن نقــل تلــك الحصــص يعــد نقــلا غيــر مباشــر لملكيــة العقــارات التــي تملكهــا الشــركة
العقاريـة مـا لـم تكـن هنـاك عالقـة مباشـرة بيـن ملكيـة الحصـص، والاسـهم، وملكيـة أصـول
- فرض ضريبة التصرفات العقارية:-
تفـرض ضريبـة التصرفـات العقاريـة بواقـع 5 %مـن إجمالـي ثمـن البيـع لـكل تصـرف علـى حـدة،
وبالتالـي فـي حـال تكـرر التصـرف علـى العقـار محـل البيـع فـإن إجمالـي ثمـن البيـع عـن كل تصرف
يخضـع لضريبـة التصرفـات العقاريـة بنسـبة 5 %مـا لـم يكـن هـذا التصـرف تصرفـا ً مسـتثنى مـن
الضريبـة وفقـا لقائمـة الاسـتثناءات المنصـوص عليهـا فـي اللائحـة التنفيذيـة لضريبـة التصرفات
العقاريـة .
- كيفية احتساب الضريبة المستحقة ؟
تحتســب الضريبــة علــى قيمــة العقــار وفقــا لقيمتــه المتفــق عليهـا بيـن البائـع والمشـتري والتـي يجـب ألا تقـل عـن القيمـة السـوقية وقـت التصـرف، ويتـم سـدادها إلزاميـا قبـل أو أثنـاء الإفراغ مـن قبـل البائـع
- متي تستحق الضريبة السداد ؟
تستحق الضريبة في تاريخ التصرف، وتسدد للهيئة في أو قبل تاريخ التصرف وفقًا للضوابط والإجراءات التي تحددها اللائحة.
- من يستوفى الضريبة عن التصرفات العقارية ؟
الاصـل فـي اسـتيفاء الضريبـة أن اسـتيفاءها يقـع علـى عاتـق المتصـرف (البائـع) بينمـا يمكـن
لــكلا الطرفيــن الاتفــاق علــى أن يتحملهــا المشــتري بــأن يتــم النــص علــى ذلــك صراحــة فــي
العقــد المبــرم وإيضــاح كل مــن مبلــغ الضريبــة
استثناءات ضريبة التصرفات العقارية:-
- التصرف في العقار في حالات قسمة التركة أو توزيعها
- التصرف بدون مقابل في العقار لوقف ذري ”أهلي“، أو خيري، أو جمعية خيرية مرخصة، وذلك عند إثبات الوقف ابتداء، ولا يشمل ذلك التصرفات التي تتم لاغراض الادارة
- التصرف في العقار لجهة حكومية أو للاشخاص الاعتبارية العامة أو الجهات والمشروعات ذات النفع العام
- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة خارج إطار النشاط الاقتصادي أو الاستثماري أو التجاري
- التصرف في العقار بصورة قسرية في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار
- التصرف في العقار كهبة موثقة لدى الجهة المختصة، وذلك للزوج أو الزوجة أو احد الاقارب حتى الدرجة الثانية، أو بموجب وصية شرعية موثقة نظاما بما ال يجاوز ربع تركة الموصي
- التصرف في العقار بصورة مؤقته لغرض استخدامه كضمان لتمويل أو ائتمان ما لم يتم التنفيذ على العقار محل الضمان أو الائتمان وذلك بنقله بشكل دائم للممول أو للغير
- التصرف في العقار قبل تاريخ سريان هذه الائحة، وذلك تنفيذا لعقود الاجارة بغرض التملك، وعقود الايجار التمويلي
- التصرف في العقار بصورة مؤقتة لغرض نقله فيما بين صندوق وأمين حفظ أو العكس أو فيما بين أمناء حفظ لذات الصندوق
- تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال الشركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الاسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات
- التصرف في العقار إذا كان أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة، أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري، المعتمدين في المملكة، شريطة المعاملة بالمثل
- التوريد العقاري الذي خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه–في حال تم توثيقه لاحقا بعد سريان الضريبة
- الا تخضع المعاملة لضريبة التصرفات العقارية إلا مرة واحدة , وذلـك إذا توافـر عـدد مـن الشـروط مجتمعـة وهـي 1– الا يطرأ على أطراف التصرف أي تغيير أو تعديل .
2- الايطرأ أي تغيير أو تعديل على العقار محل التصرف، وأن يكون العقار في نفس حالته.
3- الا يطرأ أي تغيير أو تعديل على قيمة العقار محل التصرف
كيفية التحقق من صحة احتساب الضريبة المستحقة ؟
- التحقق من قيمة العقارات
- تقدير قيمة العقارات
من يطبق عليهم عقوبة مخالفي احكام اللائحة ؟
يعاقب كل من يقوم بارتكاب المخالفات التي تعد في حكم التهرب من ضريبة التصرفات العقارية والموضحة بالمادة التاسعة من اللائحة بغرامة مالية ال تقل عن قيمة الضريبة المستحقة ولا تتجاوز ثالثة أمثالها
يعاقب كل من يخالف أي حكم من أحكام هذه اللائحة بغرامة لا تقل عن عشرة آلاف ريال ولا تزيد عن قيمة الضريبة المستحقة
يعاقب كل من لم يسدد الضريبة المستحقة خلال المدة المحددة نظامًا بغرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء من لم تسدد عن الضريبة، ولوزير المالية وفق ضوابط يحددها الإعفاء من هذه العقوبة أو تخفيضها
يعد في حكم التهرب من سداد الضريبة القيام بكل مين :
تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري ينتج عنها عدم سداد الضريبة المستحقة كليا او جزئيا
اللجوء الى أي حيلة أو ترتيب أو وسيلة مهما كان نوعها أو طبيعتها ينتج عنها عدم سداد الضريبة
أي شخص يساعد أو يشترك مع الشخص المخالف في التهرب من سداد الضريبة
الاعتراض على قرارات الهيئة :-
أوضحـت المـادة الثانيـة مـن قواعـد عمـل اللجـان الضريبيـة بأنـه يحـق لمـن صـدر فـي حقـه قـرارا مـن الهيئـة الاعتـراض عليـه لديهـا خـلال (سـتين) يومـا مـن تاريـخ الابـلاغ بـه، وعلـى الهيئـة أن تبـت فـي الاعتـراض خـلال (تسـعين) يومـا مـن تاريـخ تقديمـه، فـإذا صـدر القـرار برفـض الاعتـراض أو مضـت مـدة (تسـعين) يومـا دون البـت فيـه، فيحـق للمكلـف خـلال (ثلاثيـن) يومـا مـن تاريـخ إبالغـه برفـض اعتراضـه أمـام الهيئـة أو مضـي مـدة (التسـعين) يومـا دون البـت فيـه، القيـام بـأي ممـا يأتـي:–
- طلـب إحالـة الاعتـراض إلـى اللجنـة الداخليـة لغـرض التسـوية.
- إقامة دعوى التظلم مباشرة أمام لجنة الفصل.
صلاحيات الهيئة العامة للزكاة والدخل :-
- إعادة احتساب قيمة الضريبة المستحقة
- إصدار القرارات والضوابط والاجراءات اللازمة لتطبيق اللائحة
- حق الهيئة في تحصيل الضريبة
التزامات المتصرف بالعقار:-
- التسجيل لدى المنصة الخاصة بالهيئة
- تقديم كافة البيانات الضرورية لاحتساب الضريبة المستحقة
- سداد الضريبة المستحقة
- استكمال إجراءات الافراغ لدى الجهة المختصة
- الالتزامات التي تقع على عاتق الاشخاص المحددين في المادة السابعة من اللائحة – عند التصرف نيابة عن الغير
المعالجة الضريبية لمنتجات البيع على الخارطة:-
1-التوريدات من أعمال إلى مستهلك التي تتم بعد مرحلة تشييد العقار حتى سداد قيمة العقار وتكلفة التمويل
فــي حــال تــم توريــد العقــار مــن المــورد الخاضــع للضريبــة ( إلـى العميـل النهائـي )الفـرد غيـر المسـجل( قبـل تاريـخ 4 أكتوبـر 2020م ) يخضـع ذلـك التوريـد للضريبـة علـى كامـل قيمـة العقـار وبغـض النظـر عـن سـداد المقابـل علـى دفعـات مـن عدمـه , فــي حــال قــام العميــل النهائــي بســداد عــدد مــن الدفعــات المقدمــة إلـى المـورد الخاضـع للضريبـة، وتـم توريـد العقـار بعـد تاريـخ 3 أكتوبـر، فـلا يخضـع التوريـد لضريبـة القيمـة المضافـة، ويتـم رد الضريبـة المحصلـة إلـى العميـل ، ويخضـع التصـرف لضريبـة التصرفـات بالكامـل فـي تاريـخ التصـرف وعلـى كامـل قيمـة العقـار دون فوائـد التمويـل
2-التوريدات من أعمال إلى أعمال التي تتم خلال مرحلة التطوير وصولا إلى بناء العقار بموجب عقود الاستصناع
فــي حــال تــم توقيــع العقــود واســتلام دفعــات قبــل تاريــخ 4 أكتوبــر 2020م يحــق للجهـة التمويليـة اسـترداد ضريبـة القيمـة المضافـة علـى الدفعـات المسـددة منهـا علي العقـار المسـجل ، فتخضـع جميـع الدفعـات المسـتلمة مـن لضريبـة القيمـة المضافـة فـي تاريـخ اسـتلامها ووفقـا لقواعـد ضريبـة القيمـة المضافـة , وفـي حـال تـم توقيـع العقـود، واسـتلام الدفعـات فـي أو بعد تاريـخ 4 أكتوبر 2020م، سـتخضع المعاملـة بالكامـل لضريبـة التصرفـات العقاريـة، ولا تخضـع لضريبـة القيمـة المضافـة
المصدر : الدليل الإرشادي لضريبة التصرفات العقارية الصادر من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك